Occorre preliminarmente precisare che, ai sensi della l. n. 432 del 1998, i contratti di locazione a canone libero hanno durata non inferiore a quattro anni, rinnovabili per altri quattro se il locatore non dia disdetta per giusti motivi . Alla seconda scadenza il locatore può comunicare con lettera raccomandata, da inviare almeno sei mesi prima della scadenza, la propria volontà di non rinnovare il contratto neanche a nuove condizioni.

Anche il procedimento per convalida di sfratto, comunque, rappresenta un procedimento tipico:

  • l’art. 657 co. 1 tratta dell’ipotesi in cui il termine del contratto non sia ancora scaduto ed il locatore voglia escludere la rinnovazione del contratto anche a nuove condizioni: il locatore intima la licenza per finita locazione almeno sei mesi prima della scadenza del contratto e contestualmente cita il conduttore a comparire davanti al giudice per ottenere da questi un provvedimento di condanna (in futuro) al rilascio dell’immobile locato;
  • l’art. 657 co. 2 prevede l’ipotesi che il contratto sia già scaduto e, sebbene l’atto sostanziale di disdetta sia già stato effettuato in forma di lettera raccomandata, il conduttore non proceda a rilasciare l’immobile. In tal caso il locatore può intimare lo sfratto e contestualmente citare il conduttore in giudizio per ottenere un provvedimento di condanna al rilascio immediato dell’immobile locato;
  • l’art. 658 prevede il caso in cui il conduttore non adempia al pagamento del canone, inadempimento questo che non viene assoggettato agli artt. 1453 e 1455 c.c., quanto piuttosto all’art. 658 che permette al locatore di intimare lo sfratto per morosità, a prescindere da qualsiasi valutazione sulla gravità dell’inadempimento, e contestualmente di citare il convenuto.

Procedimento:

  • fase introduttiva: il giudizio è introdotto dalla citazione (requisiti di cui agli artt. 125 e 660 co. 3) che deve essere presentata al Tribunale, competente per materia. L’intimazione (di licenza ex art. 657 co. 1 o di sfratto ex artt. 657 co. 2 e 658) deve contenere la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio da parte del locatore del comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti tutti gli atti potranno essere notificati presso la cancelleria (art. 660 co. 2). Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno venti giorni (co. 4). Tale intimazione deve essere notificata secondo le regole consuete degli art. 137 ss., esclusa la notificazione al domicilio eletto (co. 1);
  • ordinanza di convalida ex art. 663: notificata l’intimazione con la consensuale citazione a comparire, si può verificare che all’udienza fissata:
    • il locatore non compare: in questo caso il processo è destinato ad estinguersi;
    • il conduttore non compare o pur comparendo non sollevi contestazioni: in questi casi il processo si conclude in forma semplificata con un’ordinanza esecutiva ex art. 663 (non comparizione come ficta confessio). Qualora il conduttore non si sia proprio presentato, comunque, il giudice ordina la rinnovazione della notificazione della citazione se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Mentre la mancata opposizione del conduttore ha carattere definitivo, l’ammissione legale conseguente alla mancata comparizione può essere superata tramite il rimedio dell’art. 668. Tale disposizioni disciplina l’opposizione tardiva dopo la convalida, concessa per le ipotesi di mancata tempestiva conoscenza;
    • il conduttore compaia e si opponga: in questo caso il processo segue nelle forme del libro II artt. 414 ss. Come nel procedimento per ingiunzione, lo svolgimento del processo secondo le modalità ordinarie è rimesso ad una valutazione di opportunità da parte del conduttore-convenuto: solo in presenza in un suo atto di impulso processuale il processo si svolge nelle forme della cognizione piena.

L’art. 663, norma chiave del procedimento per la convalida di sfratto, attribuisce con un dispendio minimo di attività processuali le stesse utilità della sentenza emessa al termine del giudizio a cognizione piena. Il locatore, peraltro, ex art. 664 può chiedere al giudice adito di pronunciare un decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto e per le spese relative all’intimazione .

  • ordinanza di rilascio ex art. 665: se l’intimato compare e contesta il diritto del locatore, qualora le sue eccezioni non siano fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto (art. 665 co. 1). Tale ordinanza, per quanto immediatamente esecutiva (co. 2), a differenza delle convalida di sfratto sopra esaminata non definisce il giudizio:
    • sul piano strutturale essa costituisce una delle poche manifestazioni tipiche della figura della condanna con riserva delle eccezioni del convenuto residuate nel nostro ordinamento;
    • sul piano funzionale essa costituisce una tipica applicazione delle tutela sommaria (parziale) allo scopo di evitare l’abuso di diritto di difesa da parte del convenuto.

L’art. 665, comunque, lascia aperta una serie numerosissima di lacune di difficile soluzione a causa dell’assenza di una disciplina generale della condanna con riserva cui riferirsi:

  • se l’ordinanza immediata di rilascio sia subordinata o meno ad una deliberazione sommaria dell’infondatezza delle eccezioni sollevate dal convenuto;
  • se con l’espressione gravi motivi in contrario il legislatore abbia inteso riferirsi all’ipotesi in cui le eccezioni sollevate dal convenuto non siano fondate su prova scritta, ma su prova in concreto di pronta soluzione, oppure alla sussistenza di un grave pregiudizio che deriverebbe al convenuto dal rilascio immediato del bene;
  • se l’ordinanza abbia natura cautelare, natura sommaria o natura di sentenza non definitiva risolutamente condizionata all’accoglimento delle eccezioni riservate.

Regime delle impugnazioni

A fronte delle accese discussioni in materia, la soluzione giurisprudenziale secondo cui, sulla base del principio di prevalenza della sostanza e della forma, l’ordinanza illegittima avrebbe contenuto di sentenza (appellabile) appare indubbiamente come opportuna, sebbene a detta di Proto Pisani non riesca a superare l’obiezione del come sia possibile ritenere appellabile un provvedimento avente la forma dell’ordinanza qualificata implicitamente dalla legge come non impugnabile.

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