Sfratto per morosità

Molto probabilmente uno dei primi atti che un praticante si trova a fare è rappresentato dallo sfratto per morosità. In questa sezione ci soffermeremo sui passaggi più importanti (sia pratici che teorici)

Procedimento per convalida di sfratto: nozione

Il Procedimento per convalida di sfratto è un procedimento sommario che il locatore può utilizzare per ottenere in breve tempo un titolo esecutivo al fine del rilascio dell’immobile locato. Trova la sua disciplina negli art. 657 e ss c.p.c.. Può essere usato solo dal locatore e solo nei casi indicati negli art. 657-658-659 c.p.c.

Il caso che a noi interessa è quello previsto dall’art. 658: l’intimazione di sfratto per morosità. Precisamente si può ricorrere al procedimento in esame quando:

- il conduttore non ha pagato i canoni ed è in ritardi nel pagamento di almeno 20 giorni

- oppure quando non ha pagato, nel termine previsto, gli oneri accessori se l’importo supera due mensilità

Quindi se si verifica uno di questi due casi si può ricorrere al procedimento di convalida di sfratto per morosità. Vediamo ora cosa si deve fare

1) Lettera di messa in mora in caso di morosità del conduttore

Anzitutto è bene ricordare che prima di iniziare la procedura di sfratto il proprietario dell’immobile deve inviare (personalmente o tramite il proprio avvocato) al conduttore moroso una lettere di diffida (lettera che va inviata tramite raccomandata a.r.) in cui si invita il conduttore moroso a rispettare il contratto di locazione e quindi a corrispondere entro un certo termine (di solito 10 – 15 giorni dal ricevimento della lettera) i canoni non pagati, avvertendo che in difetto di pagamento si ricorrerà alle vie legali per ottenere la restituzione dell’immobile e il pagamento di quanto dovuto.

Tale lettere di diffida non è necessaria quando la morosità è ormai consistente.

2) Fase giudiziaria:

Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida

 Se il conduttore continua a non pagare il dovuto si potrà iniziare la procedura dello sfratto.

La prima fase consiste nella redazione dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida. In pratica si tratta di un atto con cui si invita l’inquilino moroso a presentarsi davanti al giudice all’udienza indicata nell’atto stesso. La data verrà scelta da voi (dal vostro dominus) ma ricordatevi che la data dell’udienza deve essere fissata almeno 20 giorni dopo la data di notifica dell’atto.

Questi atti sono molto semplici e potete trovarne svariati esempi  su internet (al seguente link trovate un esempio: Modello Sfratto per Morosità).

Ricordatevi che l’atto deve contenere la procura con cui il locatore delega l’avvocato ad assisterlo in giudizio.

Una volta redatto l’atto occorre passare ad alcune cose pratiche:

- occorre farne tante copie quanti sono i destinatari, più una copia per lo studio e una per la cancelleria. Quindi alla fine dovrete avere l’atto in originale (su cui scriverete in alto a destra ORIGINALE), e varie copie in base ai destinatari ( se c’è solo un conduttore avrete solo una copia), più altre due copie (una per lo studio e una per la cancelleria). Su ogni copia è meglio scrivere in alto a destra “COPIA”. Ricordatevi che le copie devono comunque essere firmate in originale dall’Avvocato.

- fatte le copie, l’atto va notificato al conduttore (per come funziona la notifica degli atti giudiziari vedi apposita sezione). Ricordatevi che la relata di notifica va sia sull’originale che sulle copie e ogni relata deve essere firmata dall’avvocato.

- una volta che l’atto è stato notificato si deve procedere con l’iscrizione a ruolo.

Occorre anzitutto preparare il fascicolo per il tribunale. Si prende una cartellina del proprio studio e  la si compila indicando:

  • Nome dell’Attore e Nome del convenuto come oggetto si mette ”intimazione di sfratto per morosità”.
  •  Dentro alla cartellina si mette
  • un foglio con l’indice (in cui scriverete l’atto e i documenti che depositate),
  •  l’atto in originale,
  •  i vari documenti che depositate (ad es. copia del contratto di locazione). é bene che di tutti i documenti che depositate vi facciate una copia che terrete nella cartellina dello studio. Ricordatevi che l’indice deve essere firmato dall’avvocato.

Tutte queste cose vanno spillate insieme. Nella fascicolo per il tribunale metterete anche una copia dell’atto che non spillerete insieme alle altre cose.

Preparato il fascicolo si procede con l’iscrizione a ruolo (vedi sezione Iscrizione a Ruolo) Ricordatevi che l’iscrizione a ruolo dei procedimenti di intimazione di sfratto per morosità  può essere fatta fino al giorno dell’udienza. Il giorno in cui procederete all’iscrizione a ruolo la cancelleria vi comunicherà la data effettiva dell’udienza e il numero di ruolo del procedimento che dovrete subito annotare sulla cartellina dello studio (cioè quella che rimane a voi in cui avete messo dentro le copie dell’atto e dei documenti depositati).

2b) Udienza

 il giorno dell’udienza possono verificarsi diverse ipotesi. Qui vediamo il caso in cui l’inquilino moroso NON compare oppure compare ma non fa opposizione. In questo caso il giudice convaliderà lo sfratto e con ordinanza disporrà l’apposizione sulla convalida della formula esecutiva e la data dell’esecuzione

3) fase esecutiva

Inizia a questo punto la fase esecutiva. Vediamo quindi cosa si deve fare.

Il giudice  convalidando lo sfratto avrà fissato la data di rilascio dell’immobile. Quindi anzitutto dovete recarvi qualche giorno dopo l’udienza in cancelleria per ritirare il vostro fascicolo e l’ordinanza di convalida di sfratto. Di tale ordinanza dovrete chiedere in cancelleria di farvi una COPIA AUTENTICA.

a) notifica ordinanza di rilascio e atto di precetto

 Dovrete procedere quindi a notificare l’ordinanza del giudice all’ conduttore, generalmente insieme all’ordinanza si notifica anche l’atto di precetto con cui si avverte l’inquilino che se non lascerà l’immobile entro 10 giorni si procederà con l’esecuzione forzata.

In pratica quindi voi avete ritirato il vostro fascicolo in tribunale, all’interno troverete il vostro atto di citazione a cui è stata spillata l’ordinanza del giudice ( e di cui avete richiesto copia autentica).

A questo punto preparate l’atto di precetto e lo spillate dietro all’ordinanza. Dell’atto di precetto fate una copia  che spillerete dietro alla copia autentica dell’ordinanza. Preparate poi due relate di notifica (una per ogni atto di precetto). E’ bene fare una copia studio sia dell’ordinanza che del precetto che conserverete nella vostra cartellina dello studio.

 Vi recate quindi dall’ufficiale giudiziario per farlo notificare. A Roma dovete andare all’UNEP (vedi sezione notifiche). Dovrete portare con voi:

- atto in originale a cui è stata spillata ordinanza del giudice e atto di precetto e relata di notifica

- copia dell’atto a cui è stata spillata copia autentica dell’ordinanza e copia del precetto e la solita relata di notifica

- soldi per pagare la notifica (la spesa dipende dal luogo in cui va effettuata la notifica, di solito Roma per Roma non si spende più di 15 euro)

Consegnerete tutto all’ufficiale giudiziario che vi rilascerà una ricevuta su cui risulta un numero di cronologico che vi servirà per controllare quando l’atto è pronto e potete passare a ritirarlo presso gli stessi sportelli dell’Unep. Di solito non è mai pronto prima di 10-15 giorni. Il controllo per verificare se l’atto è pronto si può fare anche dal sito dell’Unep nella sezione “Notifiche civili- atti disponibili in cassa”

Quindi appena l’atto risulta disponibile potrete andare a ritirarlo. In pratica vi verrà riconsegnato l’atto in originale che voi avete dato insieme alle cartoline che attestano che l’atto è stato notificato

b) preavviso di sfratto

A questo punto aspettate che decorrano i giorni di tempo stabiliti nel precetto affinchè il conduttore rilasci l’immobile. Se il conduttore non lo rilascia procedete con il PREAVVISO DI SFRATTO.

In internet potete trovare tantissimi modelli di questo atto.

ATTENZIONE: ricordatevi che il precetto ha una validità di 90 giorni quindi dovete procedere con il preavviso di sfratto prima che decorra questo termine.

Una volta che lo avete preparato fate una copia (tante copie quanti sono i destinatari, se il conduttore moroso è solo uno basterà una copia sola) e vi recate nuovamente all’UNEP ma questa volta non dovete andare agli sportelli delle notifiche ma a quelli dell’esecuzione. Occorre andare li molto presto (entro le 7.30) affinché non corriate il rischio che i numeri finiscano. Appena arrivate chiedete se c’è una lista “passaggi esecuzioni avvocati” e inseritevi nella lista. Per stare nella lista degli avvocati è sufficiente che portiate con voi il tesserino da praticante e una delega del vostro dominus (spesso non la chiedono ma è sempre meglio averla). Quando gli sportelli aprono, un funzionario inizierà a dare i numeri chiamando quelli in lista (quindi se in lista siete il numero 15 più o meno vi verrà assegnato lo stesso numero). Preso il numero non vi resta che aspettare pazientemente il vostro turno, nel frattempo dovrete compilare un apposito modulo di notifica di preavviso di sfratto che trovate presso gli sportelli.

quindi quando arriverà il vostro turno dovete portare con voi allo sportello:

- preavviso di sfratto in originale più tante copie quanti sono i destinatari

- i titoli in originale (quindi atto di intimazione di sfratto, ordinanza, precetto con le varie notifiche)

- una copia semplice dei titoli di cui sopra

- 100 euro per le spese che l’ufficiale giudiziario deve sostenere

- una marca da 2 euro  per ogni preavviso di sfratto

- modulo notifica preavviso di sfratto che avrete compilato li per li

fate vedere tutto alla persona che sta allo sportello la quale si terrà la copia dei titoli (voi quindi vi tenete gli originali), e si prenderà i soldi rilasciandovi apposita ricevuta.

Dopo qualche giorno (di solito almeno 10-15 giorni) potrete tornare per ritirare il preavviso su ci l’ufficiale giudiziario avrà scritto la data del primo accesso. Per evitare di fare file inutili controllate prima che l’atto sia pronto. Il controllo si esegue su un computer che trovate presso gli sportelli delle esecuzioni (quindi dove avete portato il preavviso) digitando il numero che trovate sulla ricevuta che vi è stata lasciata. Se l’atto è pronto potete ritirarlo. Però (a differenza di quando avviene per le notifiche) per ritirare un atto passato all’esecuzione occorre pendere un numeretto e fare parecchia fila. Bisogna recarsi sempre all’Unep cassa esecuzioni molto presto (entro le 7.30-8) per evitare che i numeri finiscano. Appena arrivate chiedete se c’è una lista per il ritiro degli atti e segnatevi su questa lista. Quando gli sportelli aprono vi verrà dato il numero in base alla vostra posizione nella lista e a questo punto non vi resta che attendere pazientemente il vostro turno per ritirare il vostro preavviso di sfratto.

Quando arriverà il vostro turno è sufficiente che mostriate la ricevuta per ritirare l’atto. Vi verrà anche dato il resto dei soldi che avete dato il giorno del passaggio. Infatti non è detto che i 100 euro siano stati utilizzati tutti.

c) sfratto: primo accesso

Ritirato il preavviso di sfratto vedrete che l’ufficiale giudiziario ha fissato (e scritto sull’atto stesso) la data del primo accesso e ha provveduto a notificarlo alla controparte (ci saranno spillate le varie cartoline della notifica)

a questo punto entro la data  del primo accesso dovrete nuovamente tornare all’UNEP (cassa esecuzioni) per passare nuovamente l’atto. Questa volta però dovrete consegnare i titoli in originale.

Quindi se il primo accesso è stato fissato per il 9 settembre, entro quella data dovrete recarvi all’Unep e fare la solita fila presso la cassa esecuzioni per i passaggi (potete passare l’atto anche il 9 settembre ma entro le 8.30 di mattina, in questo caso dovrete mettervi in fila come “atti ultimo giorno”).

 Dovete portate con voi le seguenti cose:

- preavviso di sfratto in originale con fissata la data del primo accesso (e le varie cartoline che attestano che il preavviso è stato notificato, controllate che vi sia la cartolina verde che attesta che l’atto è stato consegnato, questa cartolina arriverà presso lo studio del vostro dominus)

- i titoli in originale (quindi atto di intimazione di sfratto, ordinanza, precetto con le varie notifiche)

- 100 euro per le spese che l’ufficiale giudiziario deve sostenere

- una marca da 2 euro

- modulo compilato “richiesta rilascio immobile” (questo modulo lo trovate agli sportelli)

Consegnate quindi tutte queste cose allo sportello. Vi verrà rilasciata una ricevuta.

A questo punto aspettate che arrivi il giorno del primo accesso e poiché è difficile che con il primo accesso l’immobile venga liberato, l’ufficiale giudiziario fisserà una seconda data per procedere con un altro accesso. Quindi fissata tale data dovrete nuovamente passare l’atto presso la cassa esecuzioni nei modi visti sopra.

Sfratto per morosità ultima modifica: 2014-09-14T00:20:28+00:00 da admin
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