Il procedimento per convalida di sfratto

Licenza per finita locazione, sfratto ordinario e sfratto per morosità

Sotto il titolo di «procedimento per convalida di sfratto» si raccolgono 3 istituti:

a)      la licenza per finita locazione: si intima prima della scadenza del contratto;

b)      lo sfratto ordinario: si intima quando il contratto è già scaduto;

c)      lo sfratto per morosità, in caso di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.

Caratteristica comune a questi procedimenti è che essi tendono alla formazione privata del titolo esecutivo e si possono considerare procedimenti privilegiati, sicché sono stati sollevati più volte dubbi sulla loro costituzionalità

a) b) Licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto e sfratto ordinario, dopo la scadenza del contratto

Nella licenza per finita locazione l’intimazione ha un carattere sostanziale.

La licenza per finita locazione e lo sfratto dopo la scadenza del contratto, presentano caratteri comuni e quindi possono essere esaminati congiuntamente. L’atto iniziale, complesso, è costituito:

  • dall’intimazione
  • dalla contestuale citazione per la convalida.

La citazione deve essere redatta in luogo dell’invito e dell’avvertimento al convenuto; deve contenere, con l’invito a comparire nell’udienza indicata, l’avvertimento che se l’intimato non compare o, pur comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.

c) Sfratto per morosità

Anche nello sfratto per morosità l’atto iniziale è un atto complesso (intimazione e contestuale citazione), nel quale il locatore può anche chiedere l’ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti.  Il locatore o il suo procuratore deve attestare in giudizio che la morosità persiste.

E’ competente, inderogabilmente, il tribunale del luogo dove si trova la cosa locata.

Si tratta di uno strumento alternativo all’ordinario processo di cognizione che, invece, si svolge nelle forme processuali del c.d. rito locatizio.

La legittimazione attiva appartiene esclusivamente al locatore di un immobile concesso in locazione, per cui esulano dall’ambito di applicazione della norma le ipotesi in cui la detenzione della cosa tragga origine da rapporti giuridici diversi dalla locazione ovvero si tratti di occupazione senza titolo.

Il procedimento per convalida di sfratto è utilizzabile anche nei casi di:

  • affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia
  • rapporto agrario: qui la relativa competenza, sia per la fase sommaria che per l’eventuale ordinaria, conseguente all’opposizione dell’intimato, appartiene alle sezioni specializzate agrarie del tribunale.

Secondo il prevalente orientamento, il rapporto di litispendenza tra il procedimento per convalida e l’azione ordinaria anteriormente proposta, dal momento che entrambi tendono al rilascio dell’immobile oggetto dello stesso rapporto di locazione, sarebbe da escludere per la diversità del petitum immediato, consistente:

  • in un caso nell’ordinanza di convalida, che consegue ad un mero controllo di legalità dei presupposti previsti dalla legge
  • nell’altro, nella sentenza, al contrario emessa a seguito di una cognizione piena sul diritto dedotto in lite o, comunque, per la specialità del procedimento di convalida

Altra parte della giurisprudenza ritiene che si abbia litispendenza allorché il procedimento speciale, per effetto dell’opposizione dell’intimato, non si concluda con la convalida e debba proseguire nelle forme ordinarie.

In senso contrario si è espressa autorevole dottrina, secondo la quale l’astratta previsione di un procedimento speciale (come la convalida dello sfratto), non incide sulle soluzioni in tema di litispendenza; il risultato pratico dell’ordinanza di convalida coinciderebbe difatti con la condanna al rilascio dell’immobile.

Ci si è poi  interrogati sui limiti di operatività della clausola compromissoria, o del compromesso arbitrale, relativamente alle controversie sui diritti tutelabili con questo procedimento: dottrina e giurisprudenza ritengono sussistente la competenza funzionale ed inderogabile del tribunale a conoscere della fase speciale, destinata a concludersi con la pronuncia di convalida o con l’ordine provvisorio di rilascio, con la conseguente sottrazione alla potestà arbitrale che, al contrario, continua a sussistere nella (eventuale e successiva) fase di merito.

L’omissione, nell’atto di intimazione, dell’avvertimento al convenuto sulle conseguenze derivanti dalla mancata comparizione od opposizione, determina la nullità della citazione per convalida per  la mancata realizzazione del principio del contraddittorio, garantito dall’art. 111 Cost. , la cui violazione è sanzionata con la nullità dell’atto.

Il procedimento per convalida di sfratto

Notificata l’intimazione con la contestuale citazione dell’intimato, il comportamento delle parti condiziona l’ulteriore corso del procedimento:

  1. se il locatore non compare all’udienza fissata nell’atto di citazione, vengono meno gli effetti processuali dell’intimazione. Resta salvo l’effetto sostanziale dell’atto, che conserva il suo valore sostanziale di disdetta.
  2. se l’intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza l’apposizione della formula esecutiva,      subordinatamente alla verifica della sussistenza dei presupposti specifici del procedimento speciale, compresa la dichiarata persistenza della mora in caso di sfratto per mancato pagamento dei canoni, nonché quelli generali dell’azione (giurisdizione, competenza, corretta evocazione in giudizio, ecc.
  3. se l’intimato compare e propone opposizione bisogna distinguere 2 casi:

- se le eccezioni proposte sono fondate su prova scritta: il giudizio prosegue, previa ordinanza di «mutamento di rito», e quindi verrà applicato il «modello ordinario semplificato», previsto per il processo del lavoro.

- se le eccezioni non sono fondate su prova scritta: il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto. Per l’esame di tali eccezioni il procedimento proseguirà previo «mutamento di rito» e cioè con le forme del «modello ordinario semplificato».

E controverso, nell’ipotesi in cui il giudice rigetti la domanda di convalida, se il processo debba proseguire nelle forme ordinarie, previo mutamento del rito, o chiudersi con ordinanza non impugnabile, inidonea ad acquisire autorità di cosa giudicata, stante la riproponibilità dell’azione sia in forma speciale che ordinaria

L’ordinanza di convalida è immediatamente esecutiva e riconosce all’avente diritto la possibilità di procedere all’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile locato.

La dottrina prevalente attribuisce all’ ordinanza di convalida autorità di cosa giudicata materiale, in quanto la fase negoziale dell’intimazione ha raggiunto il suo scopo; secondo altra tesi, invece, in quanto il controllo di legalità svolto dal giudice, unitamente al comportamento dell’intimato, consistente nella mancata comparizione od opposizione e, quindi, nel riconoscimento della pretesa dell’attore, comporta un accertamento idoneo a conseguire gli effetti di cui all’art. 2909 c.c.

La giurisprudenza di legittimità ritiene di conseguenza che l’unico rimedio esperibile sia costituito dall’opposizione tardiva, con esclusione di qualunque mezzo di impugnazione e, quindi, anche del ricorso straordinario per cassazione  e del regolamento di competenza.

E’ ammessa la possibilità di proposizione dell’appello, in applicazione del principio della prevalenza della sostanza sulla forma, nel solo caso di emanazione dell’ordinanza di convalida in difetto dei presupposti di legge o della querela nullitatis in una situazione di assoluta carenza di potere giurisdizionale.

Dibattuta è la natura giuridica dell’ordinanza provvisoria di rilascio, rispetto alla quale sono state avanzate varie teorie:

-          1° teoria: il provvedimento, emesso nella forma dell’ordinanza, ha carattere decisorio; è quindi inquadrabile nell’ambito delle condanne con riserva delle eccezioni del convenuto, poiché contiene un accertamento che, seppure inidoneo ad acquisire autorità di cosa giudicata sostanziale, ha carattere preclusivo delle eccezioni non dedotte con l’opposizione dell’intimato ed è destinato ad essere sostituito dalla decisione di merito che dichiara l’infondatezza della domanda del locatore

-          2° opinione: rilevando la mancanza di qualsiasi accertamento di merito sulle contrapposte posizioni delle parti, all’ordinanza di rilascio è riconosciuto un carattere anticipatorio non definitivo. L’estinzione del giudizio di merito o l’accoglimento delle eccezioni riservate costituiscono quindi una condizione risolutiva.

-          3° soluzione: l’ordinanza di rilascio, non revocabile nel corso del giudizio, è equiparata alla convalida dello sfratto; in tal modo si realizza una normativa senza giudizio

-          4° orientamento: giurisprudenza di legittimità ha chiarito che alle parti, nell’ambito del procedimento ordinario innescato dall’opposizione dell’intimato, non  è preclusa alcuna facoltà. Difatti il locatore può proporre nuove domande o prospettare una diversa causa petendi; il conduttore può avanzare nuove eccezioni o domande riconvenzionali.

Opposizione dopo la convalida

Dopo la convalida, e purché non siano decorsi 10 giorni dall’esecuzione è possibile proporre l’opposizione se l’intimazione di licenza o di sfratto è stata convalidata in assenza dell’intimato, quando questo provi di non averne avuto conoscenza per irregolarità della notificazione o di non essere comparso per caso fortuito o forza maggiore.

L’ambito di applicazione dell’istituto è stato ampliato dall’intervento della Corte costituzionale che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 668, comma l 0, c.p.c., limitatamente alla parte in cui non consente la tardiva opposizione all’intimato che, pur avendo avuto conoscenza della citazione per la convalida, non sia potuto comparire all’udienza per caso fortuito o forza maggiore.

La notifica dell’atto di avviso segna l’inizio dell’esecuzione forzata per rilascio di immobile.

L’opposizione si propone nelle forme dell’opposizione al decreto ingiuntivo e non sospende l’esecuzione, ma il giudice può disporre, con ordinanza non impugnabile, la sospensione per gravi motivi, imponendo eventualmente una cauzione all’opponente.

Questa controversia andrà introdotta con ricorso, da depositare presso la cancelleria del tribunale che ha emesso l’ordinanza di convalida della licenza o dello sfratto, mentre il giudizio si articola in 2 fasi: Rescindente: avente ad oggetto le condizioni di ammissibilità dell’opposizione tardiva cui segue, in caso di vaglio positivo,  quella rescissoria, riguardante l’esame della domanda proposta con il procedimento per la convalida.

Sono consentiti ulteriori strumenti di impugnazione dell’ordinanza di convalida, oltre all’opposizione tardiva:

  • è proponibile l’opposizione di terzo avverso l’ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, emanata per la mancata comparizione dell’intimato o per la mancata opposizione dell’intimato pur comparso  o contro l’ordinanza di convalida di licenza per finita locazione
  • è esperibile la revocazione per errore di fatto contro i provvedimenti di convalida di sfratto o licenza per finita locazione nonché di convalida di sfratto per morosità, emessi in assenza o per mancata opposizione dell’intimato
  • la revocazione per dolo di una parte a danno dell’altra contro l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità Anche in questo caso il rimedio è consentito
Il procedimento per convalida di sfratto ultima modifica: 2013-08-27T22:18:56+00:00 da admin
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