Sotto il titolo di «procedimento per convalida di sfratto» si raccolgono 3 istituti:
a) la licenza per finita locazione: si intima prima della scadenza del contratto;
b) lo sfratto ordinario: si intima quando il contratto è già scaduto;
c) lo sfratto per morosità, in caso di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.
Caratteristica comune a questi procedimenti è che essi tendono alla formazione privata del titolo esecutivo e si possono considerare procedimenti privilegiati, sicché sono stati sollevati più volte dubbi sulla loro costituzionalità
a) b) Licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto e sfratto ordinario, dopo la scadenza del contratto
Nella licenza per finita locazione l’intimazione ha un carattere sostanziale.
La licenza per finita locazione e lo sfratto dopo la scadenza del contratto, presentano caratteri comuni e quindi possono essere esaminati congiuntamente. L’atto iniziale, complesso, è costituito:
- dall’intimazione
- dalla contestuale citazione per la convalida.
La citazione deve essere redatta in luogo dell’invito e dell’avvertimento al convenuto; deve contenere, con l’invito a comparire nell’udienza indicata, l’avvertimento che se l’intimato non compare o, pur comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.
c) Sfratto per morosità.
Anche nello sfratto per morosità l’atto iniziale è un atto complesso (intimazione e contestuale citazione), nel quale il locatore può anche chiedere l’ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti. Il locatore o il suo procuratore deve attestare in giudizio che la morosità persiste.
E’ competente, inderogabilmente, il tribunale del luogo dove si trova la cosa locata.
Si tratta di uno strumento alternativo all’ordinario processo di cognizione che, invece, si svolge nelle forme processuali del c.d. rito locatizio.
La legittimazione attiva appartiene esclusivamente al locatore di un immobile concesso in locazione, per cui esulano dall’ambito di applicazione della norma le ipotesi in cui la detenzione della cosa tragga origine da rapporti giuridici diversi dalla locazione ovvero si tratti di occupazione senza titolo.
Il procedimento per convalida di sfratto è utilizzabile anche nei casi di:
- affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia
- rapporto agrario: qui la relativa competenza, sia per la fase sommaria che per l’eventuale ordinaria, conseguente all’opposizione dell’intimato, appartiene alle sezioni specializzate agrarie del tribunale.
Secondo il prevalente orientamento, il rapporto di litispendenza tra il procedimento per convalida e l’azione ordinaria anteriormente proposta, dal momento che entrambi tendono al rilascio dell’immobile oggetto dello stesso rapporto di locazione, sarebbe da escludere per la diversità del petitum immediato, consistente:
- in un caso nell’ordinanza di convalida, che consegue ad un mero controllo di legalità dei presupposti previsti dalla legge
- nell’altro, nella sentenza, al contrario emessa a seguito di una cognizione piena sul diritto dedotto in lite o, comunque, per la specialità del procedimento di convalida
Altra parte della giurisprudenza ritiene che si abbia litispendenza allorché il procedimento speciale, per effetto dell’opposizione dell’intimato, non si concluda con la convalida e debba proseguire nelle forme ordinarie.
In senso contrario si è espressa autorevole dottrina, secondo la quale l’astratta previsione di un procedimento speciale (come la convalida dello sfratto), non incide sulle soluzioni in tema di litispendenza; il risultato pratico dell’ordinanza di convalida coinciderebbe difatti con la condanna al rilascio dell’immobile.
Ci si è poi interrogati sui limiti di operatività della clausola compromissoria, o del compromesso arbitrale, relativamente alle controversie sui diritti tutelabili con questo procedimento: dottrina e giurisprudenza ritengono sussistente la competenza funzionale ed inderogabile del tribunale a conoscere della fase speciale, destinata a concludersi con la pronuncia di convalida o con l’ordine provvisorio di rilascio, con la conseguente sottrazione alla potestà arbitrale che, al contrario, continua a sussistere nella (eventuale e successiva) fase di merito.
L’omissione, nell’atto di intimazione, dell’avvertimento al convenuto sulle conseguenze derivanti dalla mancata comparizione od opposizione, determina la nullità della citazione per convalida per la mancata realizzazione del principio del contraddittorio, garantito dall’art. 111 Cost. , la cui violazione è sanzionata con la nullità dell’atto