La locazione

cc 1571 È il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, per un certo tempo (massimo 30 anni) e un corrispettivo determinato; se oggetto del contratto è una cosa produttiva, si parla di affitto. Il contratto di locazione ha forma libera, tranne che si riferisca a un bene immobile e preveda una durata superiore ai 9 anni, nel qual caso per la validità è necessaria la forma scritta.

  1. Obblighi del locatore e del conduttore. Il locatore deve consegnare la cosa in buono stato, provvedere alla sua manutenzione e garantire che il conduttore non sia molestato nel possesso da terzi cc 1585. Il conduttore, da parte sua, deve cc 1587 prendere in consegna la cosa e servirsene con diligenza, pagando regolarmente il corrispettivo. Le spese per la riparazione della cosa cc 1577 sono a carico del locatore, tranne che si tratti di piccola manutenzione. Se la cosa data in locazione presenta dei vizi che ne diminuiscono l’idoneità all’uso, il conduttore può pretendere la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto; se viene distrutta o perduta cc 1588, risponde dei danni se non prova che la distruzione o la perdita sono avvenute per causa a lui non imputabile. Il locatore può cc 1599 alienare a terzi la cosa, ma l’acquirente deve rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato dall’alienante.
  1. Regime dei contratti. La legge ha profondamente modificato il regime dei contratti di locazione degli immobili urbani adibiti a uso abitativo. Con la legge 359/92 si è aperta la strada alla libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge (legge 392, 27.VII.1978) detta dell’equo canone che, in un’ottica di tutela della parte debole del rapporto, il conduttore, fissava i limiti massimi di tali canoni. Ora, l’affitto a equo canone si applica rispetto ad abitazioni costruite prima dell’11.VII.1992 e in relazione a contratti stipulati prima del 14.VIII.1992 o rinnovati entro tale termine. Per i contratti stipulati o rinnovati dopo tale data, invece, il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti, ma la validità dell’accordo è subordinata a una serie di adempimenti (patti in deroga).
    1. Equo canone. La locazione di un immobile, in base alla legge dell’equo canone, non può essere stabilita per un periodo inferiore a 4 anni, ulteriormente rinnovabili per un uguale periodo se una parte non dà disdetta all’altra 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il conduttore può recedere in ogni momento, dando il preavviso 6 mesi prima, se così è stabilito nel contratto; in ogni caso, anche in mancanza di qualsiasi previsione in proposito, può recedere in caso di grave necessità da parte sua (e salvo sempre il preavviso di 6 mesi); il locatore, invece, non può recedere prima della scadenza.
    2. Patti in deroga. La legge istitutiva dei patti in deroga prevede, invece, una durata minima di 8 anni (4 anni con rinnovo quadriennale obbligatorio alla prima scadenza). La disdetta dev’essere data entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto oppure entro 12 mesi dalla scadenza del primo quadriennio, se il proprietario chiede la casa per sé o per i suoi congiunti o la deve ristrutturare. Il contratto può però essere sciolto per inadempimento del conduttore se questi ritarda il pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza prevista. In caso di morte del conduttore, il locatore è tenuto a rispettare il contratto, che prosegue in capo al coniuge e agli eredi conviventi. I patti in deroga devono essere stipulati con la partecipazione dei sindacati di categoria.
    3. a) Immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo. Se il contratto riguarda immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo (cioè commerciale, produttivo, artigianale, professionale), la legge non stabilisce il canone massimo di locazione, che può quindi essere liberamente pattuito dalle parti, ma deve rimanere stabile nei primi 3 anni del contratto, e successivamente aumentare solo del 75 per cento della variazione in aumento del costo della vita. Il contratto non può avere durata inferiore ai 6 anni (9 se nell’immobile viene esercitata l’attività alberghiera), e questo per garantire una certa stabilità al conduttore che eserciti un’attività produttiva; il conduttore può recedere dal contratto, per gravi motivi, dando il preavviso 6 mesi prima, mentre il locatore lo può solo se intende adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o di un parente in linea retta entro il secondo grado (figli e nipoti), ovvero all’esercizio di una propria attività, ovvero distruggerlo per ricostruirlo o ristrutturarlo completamente. In caso di morte del conduttore, il contratto continua con coloro che ne continuano l’attività; in caso di cessione dell’azienda del conduttore, questi può cedere anche il contratto di locazione, salva l’iniziativa del locatore, che può opporsi alla cessione solo per gravi motivi.
La locazione ultima modifica: 2015-02-22T19:41:37+00:00 da admin
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