Il catasto è un sistema di determinazione, ad opera dell’Amministrazione finanziaria, dei redditi medio-ordinari ricavabili dai cespiti immobiliari (cd. rendite catastali). L’accertamento catastale serve al conseguimento di questo obiettivo, ed è il risultato di un procedimento che presenta le fondamentali caratteristiche della collettività, dell’astrattezza, e dell’officiosità.
Il carattere collettivo dell’accertamento catastale consiste nell’avere esso ad oggetto la totalità delle unità immobiliari comprese nei territori dei singoli Comuni; ed è dato anche dal fatto che alle relative operazioni concorrono appositi organi collegiali amministrativi (le Commissioni censuarie), in larga misura costituiti da esponenti delle amministrazioni locali, o comunque da soggetti estranei all’Amministrazione finanziaria.
L’astrattezza dell’accertamento catastale consiste nell’essere diretto a determinare un dato (il reddito medio-ordinario ricavabile dall’immobile) riferito alle potenzialità produttive dei cespiti in condizioni normali.
L’officiosità dell’accertamento catastale consiste infine nel fatto che il compito dell’attribuzione delle rendite ai singoli immobili è affidato agli uffici dell’Amministrazione finanziaria (anche se di recenti è stato esteso a questa materia l’obbligo di dichiarazione da parte del contribuente).
Il catasto quindi esprime dei redditi soltanto tipici che possono anche sensibilmente discostarsi da quelli realmente conseguiti, nel corso degli anni, dai possessori dei beni. Il catasto è suddiviso in catasto dei terreni, e catasto dei fabbricati) ed è il risultato di una complessa serie di operazioni di natura tecnica ed estimativa. Queste operazioni assumono come modello di riferimento la cd. particella; per i terreni è definita come una porzione continua di terreno, rientrante nel territorio di uno stesso Comune e appartenente ad uno stesso soggetto; per i fabbricati, invece, è rappresentata da ciascuna parte delle singoli costruzioni che risulti idonea a produrre un reddito autonomo.
Le operazioni di natura tecnica sono costituite dal rilevamento della consistenza, confinazione e titolarità della proprietà immobiliare. Mentre le operazioni estimative sono finalizzate alla determinazione della rendita catastale delle singole particelle; e si articolano nelle distinte fasi della qualificazione, della classificazione, della formazione delle tariffe d’estimo, e del classamento.
Con particolare riferimento al catasto dei terreni:
La qualificazione consiste nella rilevazione delle colture di fatto praticate nell’ambito di ciascun Comune, tra quelle predeterminate dall’Amministrazione centrale;
La classificazione consiste nell’articolazione interna delle singole qualità in una pluralità di classi, a seconda del grado di produttività dei terreni;
Mediante le tariffe d’estimo viene determinata la rendita imponibile astrattamente attribuibile, sempre nell’ambito di ciascun Comune, ad un ettaro di terreno di ciascuna delle prestabilite qualità e classi;
Attraverso il classamento infine vengono stabilite concretamente la qualità e le classe di appartenenza delle singole particelle, e determinate le relative rendite catastali, attraverso l’applicazione delle tariffe d’estimo.
L’aggiornamento del catasto
Per quanto riguarda l’aggiornamento del catasto, bisogna dire che l’adeguamento del catasto dovuto all’evolversi delle situazioni dei beni viene conseguito attraverso tre tipi di misure. Per i cambiamenti dovuti alla svalutazione monetaria, la legge prevede l’obbligo, per i contribuenti, di moltiplicare le rendite catastali per coefficienti di aggiornamento periodicamente stabiliti con decreto del Ministro dell’Economia.
Alle modifiche che possono sopraggiungere nella titolarità dei beni ( per vendita, successione, ecc.) o nella loro situazione economico-produttiva (per cambiamento delle coltivazioni, o per cambiamento della destinazione dei fabbricati, ecc.) la legge prevede norme che obbligano gli interessati a presentare domande di volturo catastale (in caso di cambiamenti nella titolarità dei beni) e denunzie di variazione di classamento (in caso di cambiamenti nelle situazioni economico-produttive dei beni).
Per le variazioni generali del mercato, in materia di redditività dei beni, la legge prevede le revisioni delle tariffe d’estimo, le quali dovrebbero essere disposte ogni volta se ne manifesti l’esigenza, e comunque ogni 10 anni.
Gli effetti giuridici degli accertamenti catastali
Per quanto concerne gli effetti giuridici dell’accertamento catastale occorre distinguere tra la tariffa d’estimo, il classamento, e l’iscrizione catastale.
La tariffa d’estimo è l’atto fondamentale con il quale viene determinata la misura delle rendite catastali, anche se in astratto. Essa ha natura di atto generale, ed è impugnabile dinanzi al giudice amministrativo, con effetti nei confronti di tutti i cittadini.
Gli effetti giuridici del classamento invece riguardano la qualificazione dei singoli immobili (ad esempio, al loro essere abitazioni, botteghe, ecc.) nel quadro delle categorie predeterminate dalle tariffe d’estimo. Quindi, gli atti di classamento consistono nell’attribuzione di una qualificazione giuridica ai beni; e possono essere rimessi in discussione attraverso richieste di revisione e riesame. Gli atti di classamento possono essere impugnati dinanzi alle Commissioni tributarie.
L’iscrizione catastale è da considerare un dato di fatto utilizzato dalla legge per l’individuazione dei soggetti o dell’oggetto di prestazioni tributarie.