Nozione. Caratteri distintivi
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Funzione tipica del mediatore è quella di mettere in contatto fra loro i potenziali contraenti, e ciò può essere fatto sia spontaneamente sia su incarico delle parti.
Si pensi all’incarico conferito ad un’agenzia immobiliare per l’acquisto o la vendita di una casa. Il mediatore si distingue dagli altri soggetti che agevolano la conclusione di affari (commissionari ed agenti) per la posizione di indipendenza rispetto alle parti a favore delle quali esplica l’attività intermediaria, ossia per l’assenza di vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Ne consegue che:
il mediatore conserva piena libertà di azione anche se agisce su incarico di una delle parti e può in ogni momento disinteressarsi dell’affare
le parti sono libere di concludere o meno l’affare
il mediatore ha diritto al compenso per il solo fatto che l’affare si è concluso per effetto del
suo intervento e quindi anche se non aveva ricevuto alcun incarico di mediazione.
Per esercitare l’attività di mediazione sia in modo professionale sia in modo discontinuo od occasionale, occorre essere iscritti in appositi ruoli tenuti dalle camere di commercio; in mancanza di tale iscrizione, il mediatore non ha diritto alla provvigione, ed è soggetto a sanzioni amministrative e penali.
Inoltre, se si occupano della negoziazione di titoli, i mediatori professionali assumono la qualifica di agenti di cambio; se, invece, si occupano della negoziazione di merci, sono detti sensali; se, infine, collaborano alla conclusione di contratti di assicurazione, sono detti brokers.
La disciplina
Il diritto del mediatore alla provvigione matura con la conclusione dell’affare.
Diversamente dall’agente, il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti non danno esecuzione al contratto concluso.
È necessario però che l’affare sia stato concluso per effetto del suo intervento.
La provvigione è di regola dovuta al mediatore da ciascuna delle parti. Se i mediatori sono più di uno, ciascuno ha diritto ad una quota della provvigione.
È inoltre espressamente stabilito che non ha diritto alla provvigione il mediatore non iscritto negli appositi ruoli, precisando che egli è tenuto a restituirla ove l’abbia già riscossa.
Si è voluto così drasticamente sanzionare l’esercizio abusivo dell’attività, anche occasionale, di mediazione.
Per quanto riguarda la disciplina del rapporto di mediazione , diciamo che il regolamento della mediazione è incentrata sulla imparzialità che il mediatore deve avere.
Infatti, proprio perché deve tenere un atteggiamento imparziale tra i due contraenti, il mediatore deve comunicare ad ognuna delle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione.
Il mediatore è soggetto ad una pena pecuniaria (sanzione amministrativa) – e nei casi più gravi anche alla sospensione della professione fino a 6 mesi – se presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato di insolvenza (art. 1764). Inoltre, egli (il mediatore), è sempre responsabile dell’autenticità delle sottoscrizioni, se il contratto è concluso per iscritto; e dell’autenticità dell’ultima girata, se l’affare concluso consiste nella negoziazione di titoli a legittimazione nominale (art. 1759 c.2).
Dato il suo obbligo di imparzialità, il mediatore professionale in affari su titoli o su merci deve precostituire e conservare le prove dei contratti, la cui conclusione egli ha agevolato; pertanto, egli, è obbligato:
ad annotare su apposito libro gli estremi essenziali dei contratti stipulati col suo intervento, e a rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione;
a conservare i campioni delle merci vendute su campione, finchè sussista la possibilità di controversia sulla identità della merce;
a rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con la indicazione della serie e del numero (art. 1760).
Se non adempie a tali obblighi, il mediatore professionale è soggetto alle sanzioni previste dall’art. 1764.
Ovviamente il mediatore una volta che le parti abbiano concluso il contratto, resta estraneo, a meno che una delle parti non lo incarichi di rappresentarla in detta esecuzione.
Spesso, poi, uno dei contraenti non si rivela all’altro, ed è perciò il mediatore a concludere il contratto, tacendo alla controparte il nome dell’altro contraente. In questa ipotesi il mediatore, fino a che non rivela il nome del contraente ignoto, risponde verso l’altro della esecuzione del contratto (art. 1762 c.1). Dopo la conclusione del contratto, il contraente non nominato può essere indicato dal mediatore ovvero rivelarsi da se stesso; cessato cosi l’anonimato, ognuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ma resta egualmente ferma la responsabilità del mediatore per l’esecuzione del contratto da parte del contraente non nominato.
In un’altra ipotesi il mediatore risponde della esecuzione del contratto per una delle parti, e precisamente quando ne è garante, perché ha prestato fideiussione a suo favore (art. 1763).