Cass. civ., sez. III, 04.03.2002, n. 3102
Il Tribunale di Pescara accoglieva la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di 2 palazzine, a seguito della stipula di un preliminare, che Tizio aveva proposto nei confronti di Caio.
Interviene nel processo la società “X”, fallita, da cui Caio aveva acquistato gli immobili, che aveva dichiarato simulato il contratto di vendita tra la società e Caio, e simulato il successivo contratto preliminare da lui stipulato con Tizio.
La corte di appello adita da Caio e dalla società “X”, invece , accoglie le istanze dei ricorrenti e dichiara che il contratto di vendita degli immobili da parte della società “X”. era simulato e che la simulazione era opponibile all’attore, perché ne era stato consapevole quando stipulava il preliminare di compravendita.
Tizio ricorre alla corte di cassazione per ottenere la cancellazione della sentenza e ( a parte le altre censure) sostiene che a lui non può essere opposta la simulazione delle altre partii poiché egli ha acquistato, in buona fede, dal titolare apparente (art. 1415, secondo comma, cod. civ.). Inoltre, argomenta sempre Tizio, per rendere opponibile la simulazione all’avente causa dal titolare apparente è necessario che il terzo acquirente sia stato in mala fede (non essendo dunque sufficiente la semplice conoscenza della simulazione). Cioè occorre che il terzo acquirente, con l’accordo del titolare apparente, voglia favorire il simulato alienante rispetto ai terzi, o profittare della simulazione ai danni del simulato alienante.
Decisione della Cassazione
La Corte rigetta il ricorso, sulla base del combinato disposto delle norme sulla trascrizione della domanda di simulazione e l’acquisto in buona fede di Tizio.
Se la trascrizione della domanda di simulazione è anteriore a quella dell’acquisto del terzo, la sentenza che l’accoglie per sé pregiudica i diritti del terzo.
Se è successiva, restano tuttavia pregiudicati i diritti che i terzi non abbiano acquistato in buona fede.
La norma sulla trascrizione presuppone l’altra e neppure essa contiene una specifica definizione della buona fede del terzo acquirente.
Se si considerano altre norme sulla trascrizione, la definizione della condizione di buona o mala fede non è disciplinata da queste.
Occorre dunque rifarsi alla definizione in tema di possesso di buona fede (art. 1147 cod. civ.): dalla dottrina si esprime la convinzione che per buona fede debba intendersi l’ignoranza di ledere il diritto altrui e perciò, con riferimento alle situazioni che si sono considerate, il fatto che il terzo acquirente non fosse a conoscenza del vizio che inficiava l’acquisto del simulato alienante.
La norma secondo cui la buona fede si presume (art. 1147 c.c.) è espressione di un principio generale, applicabile – in assenza di diverse previsioni normative – anche in materia contrattuale. Ne consegue che il terzo il quale abbia acquistato un bene dal simulato acquirente non è pregiudicato dalla sentenza che dichiara la simulazione dell’acquisto da parte del “tradens”, quando la domanda di simulazione sia stata trascritta dopo la trascrizione dell’acquisto da parte del terzo (cosa che nel caso di specie NON si è verificata), a meno che il simulato alienante non ne provi la mala fede.