La trascrizione in generale. Efficacia tipica della trascrizione

Cass. 12 dicembre 2003, n. 19058

Trascrizione – atti relativi a beni immobili – effetti della trascrizione – in genere – incidenza sulla validità ed efficacia dell’atto – esclusione – fattispecie – conseguenze in tema di riscatto desumibili concessi in locazione ad uso commerciale.

Il fatto

Tizio, locatore di un immobile ad uso commerciale, comunicava al conduttore Caio, ai sensi dell’art. 38 L. n. 392 del 1978, l’intenzione di vendere l’immobile invitandolo all’eventuale esercizio del diritto di prelazione. Così Tizio e Caio stipulano un preliminare di vendita, che viene però annullato dal Tribunale, con sentenza passata in giudicato, per incapacità naturale di Tizio. Nel corso di tale giudizio interveniva Sempronio deducendo di aver stipulato con Tizio, a mezzo di scrittura privata, un preliminare di vendita dello stesso immobile, prima di quello intercorso tra Tizio e Caio. Sempronio dunque conviene in giudizio, davanti al Tribunale, Tizio e Caio per l’esercizio del diritto di riscatto ex art. 39 L. n. 392 del 1978, sulla base del fatto che:

al momento della stipula del preliminare il bene risultava già oggetto di un precedente contratto di vendita;

la vendita tra Tizio e Caio era stata stipulata a condizioni più vantaggiose rispetto alle condizioni indicate nell’invito ad esercitare la prelazione da parte di Sempronio

Sia il tribunale che la corte d’appello respingono le censure di Sempronio, argomentando che il contratto stipulato con la scrittura privata tra Tizio e Sempronio era un semplice “compromesso di vendita non trascritto”, quindi non idoneo a supportare l’esercizio del diritto di riscatto da parte di Sempronio. Infatti l’esercizio del diritto di riscatto presuppone che la vendita al terzo sia stata trascritta, giacché soltanto con la trascrizione la vendita diviene opponibile al terzo; ne deriva che solo la trascrizione dell’atto legittima l’esercizio del riscatto e, nella fattispecie, l’atto non era stato trascritto al momento della stipula del preliminare tra tizio e Caio.

Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione invece accoglie le motivazioni di Sempronio.

Motivi della decisione àLa trascrizione non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l’atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell’atto stesso. Configurandosi come un onere, essa è, pertanto, un quid pluris rispetto all’atto trascrivendo, cosicché, ove essa sia necessaria ad integrare una qualsiasi fattispecie normativa, deve essere oggetto di esplicita previsione, ciò che non può dirsi con riferimento all’art. 39 della legge n. 392 del 1978, dettato in tema di riscatto di immobili concessi in locazione ad uso commerciale, che contiene il solo riferimento all’avvenuto atto di trasferimento a titolo oneroso, senza richiedere che esso sia trascritto, menzionando la trascrizione in funzione di altre e diverse finalità, quali la tutela del conduttore (al quale è data la concreta possibilità di conoscere l’atto nei suoi elementi essenziali) e la certezza dei diritti con la fissazione del momento di decorrenza iniziale della decadenza di sei mesi.

La trascrizione in generale. Efficacia tipica della trascrizione ultima modifica: 2013-04-13T21:41:57+00:00 da admin
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