L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione (art. 2808 co. 1). L’ipoteca, che può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo, si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 co. 2). Tale iscrizione conserva valore per venti anni, ma può essere rinnovata (art. 2847).
Trattandosi di beni immobili, essi rimangono nella disponibilità e nel godimento del debitore, ma il creditore può chiedere al giudice che si adottino misure cautelari per la perfetta conservazione dei beni (art. 2813).
Oltre ai beni immobili, possono essere oggetto di ipoteca anche i diritti reali minori (art. 2810):
- l’usufrutto (art. 2814).
- l’enfiteusi (art. 2815).
- la superficie (art. 2816).
L’ipoteca può essere (art. 2808 co. 3):
- legale, se si costituisce per disposizione di legge.
Hanno ipoteca legale (art. 2817):
- l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione.
- i coeredi, i soci ed altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo.
- lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile.
- giudiziale, se si costituisce per sentenza del giudice. L’ipoteca può definirsi giudiziale quando il creditore ha ottenuto una sentenza che condanna il debitore al pagamento di una somma o all’adempimento di altri obblighi (art. 2818).
- volontaria, se si costituisce per atto volontario, ovvero per atto unilaterale o per contratto (art. 2821), conclusi in forma pubblica o con sottoscrizione autenticata (art. 2835).
Dal momento che il debitore può ipotecare con diverse ipoteche il medesimo bene, a tale ipoteca si assegna un grado che corrisponde al suo numero d’ordine (art. 2852).
Il conflitto di interessi tra il creditore ipotecario e il terzo acquirente si risolve nel seguente modo (art. 2858):
- il terzo può pagare i creditori iscritti.
- il terzo può rilasciare il bene ipotecato, in modo tale che l’esecuzione forzata avvenga contro l’amministratore del bene designato dal Tribunale (art. 2861).
- il terzo può liberare il bene dall’ipoteca, pagando ai creditori ipotecari una somma pari al prezzo versato per l’acquisto (purgazione dell’ipoteca) (art. 2889).
In tal caso il terzo potrà poi rivalersi sul debitore per la somma versata ai creditori (diritto di regresso) (art. 2871).
In aggiunta a tali ipotesi l’ipoteca si estingue:
- con la cancellazione dell’iscrizione dal registro (art. 2882).
- con la mancata rinnovazione dell’iscrizione (art. 2847).
- con l’estinguersi dell’obbligazione.
- con il perimento del bene ipotecato.
- con la rinunzia del creditore (art. 2879).
- con lo spirare del termine a cui l’ipoteca era stata limitata o con il verificarsi della condizione risolutiva.
- con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.