La pubblicità è quella particolare procedura che mira a portare a conoscenza di terzi gli atti giuridici e i loro contenuti.
Con tale sistema di pubblicità l’ordinamento giuridico porta a tutelare sia il soggetto interessato che i terzi tramite un adeguato sistema di informazione.
In alcuni casi non basta la presenza di tutti gli elementi costitutivi del negozio giuridico affinchè questo abbia valore ma questo deve anche essere pubblico a tutti, cioè a tutti conoscibile.
Per i beni mobili si applica il principio della pubblicità di fatto cioè del possesso che ognuno di noi ha di una determinata cosa e che fa pensare agli altri soggetti che la cosa è già nostra senza bisogno di alcuna forma di pubblicità.
Per i beni immobili, invece, e per quelli mobili registrati, è necessario che si utilizzi la procedura di pubblicità della trascrizione.
La TRASCRIZIONE si applica per la pubblicità dei beni mobili registrati e per tutti i beni immobili ed è disciplinata nel libro sesto del Codice Civile nella parte dedicata alla tutela dei diritti.
L’art. 2643 cod. civ. prevede l’obbligo della Trascrizione per tutta una serie di atti che si riferiscono alla proprietà immobiliare.
La trascrizione ha come fine diversi risultati:
1. Prima di tutto ha l’esigenza di creare e gestire un quadro giuridico generale delle proprietà dei soggetti nel corso del tempo. A tal proposito è molto importante il principio della continuità che a norma dell’art. 2650 cod. civ. costituisce un momento molto importante della vita giuridica e commerciale dei soggetti. Questi infatti, tramite la trascrizione, creano una sorta di catena delle proprietà che deve sempre necessariamente essere unita e mai spezzata o interrotta.
Un soggetto vende una proprietà che deve necessariamente essere registrata a nome di un altro per non essere ancora pubblicamente nella proprietà del vecchio proprietario che la ha già realmente venduta. Proprio per tale motivo è anche obbligatorio trascrivere le proprietà ricevute per testamento al fine di non lasciare sospesa alcuna proprietà nel nulla.
2. Una seconda esigenza è quella di assicurare il rispetto della pubblicità attuando una serie di sanzioni fiscali e imponendo ai notai e ai pubblici ufficiali l’immediata trascrizione degli atti a loro sottoposti pena di risarcimento dei danni provocati a norma dell’art. 2671 del cod. civ.
Di regola la trascrizione non porta nessun diritto sulla proprietà registrata ma ha funzione esclusivamente di pubblicità per i terzi, ma in certi casi diviene di particolare importanza al fine di regolare e decidere circa il titolo di proprietà tra due o più individui che hanno acquistato dallo stesso titolare. In questo caso la proprietà è del soggetto che ha trascritto il bene per primo, anche se magari non ha per primo acquistato il bene, e che ha quindi per primo pubblicizzato la sua nuova proprietà a tutti gli altri.
3. Una terza funzione è quella di tutela dei terzi che acquistando la proprietà vanno in contro al pericolo che venga meno il diritto del loro dante causa a loro descapito.
Infatti nel caso in cui una contesa annulli la vendita di una proprietà tra due soggetti, questa annullerebbe anche la rivendita della proprietà ad un terzo soggetto che si vedrebbe improvvisamente scomparire il nuovo acquisto per un fatto a lui del tutto estraneo.
Con la trascrizione si inseriscono atti, rendendoli perciò pubblici, in degli appositi registri pubblici competenti territorialmente secondo il luogo della proprietà da registrare, tenuti con il criterio personale cioè soggettivamente in ordine alfabetico con il nome del proprietario e non per oggetto, così per eventuali ricerche basta rintracciare nel registro il nome e non la proprietà di possibile nome incerto.
Se l’atto contiene due o più proprietà queste verranno trascritte in tutti gli uffici registri interessati.
Per la domanda di trascrizione si devono allegare il titolo di proprietà (atto pubblico, scrittura privata autenticata, sentenza giudiziaria) e due note.
La trascrizione avviene immediatamente al momento della consegna della richiesta e degli allegati. Non è necessario attendere la lunga procedura burocratica di autentica della domanda perché questa avverrà d’ufficio e se valida la trascrizione sarà con data dal momento della presentazione. Infatti al momento della richiesta, questa viene registrata in un apposito registro con un numero progressivo ed è proprio questo a dare la precedenza tra le varie prescrizioni.
Le due note servono per individuare sia le persone interessate al documento da registrare sia il fondo di proprietà in questione e vengono copiate nel registro delle trascrizioni stesse.
Presso l’ufficio della conservatoria vengono tenuti, quindi, due registri:
1. registro generale d’ordine che contiene l’ordine di presentazioni giornaliere delle trascrizioni ed individua la priorità tra le stesse;
2. registro speciale delle trascrizioni dove vengono registrate le effettive trascrizioni e gli estremi delle note in allegato. Ad ogni trascrizione di soggetto avente causa deve corrisponderne uno dante causa in modo da rispettare il principio della catena delle trascrizioni sopra enunciato.
Inoltre esistono anche:
– per quanto riguarda i beni mobili registrati, questi hanno dei particolari registri di conservazioni, infatti per le navi, gli aeromobili e le autovetture esistono degli appositi registri di trascrizione (Es. PRA, ecc.);
– in ogni Comune, presso l’ufficio anagrafe, esistono quattro ben precisi registri delle nascite, dei matrimoni, delle morti e della cittadinanza con i quali è possibile conoscere circa i vari status giuridici dei cittadini;
– presso le Preture esistono:
dei registri per le tutele,
dei registri per le curatele,
dei registri per le adozioni,
dei registri per le successioni,
– presso la Cancelleria del Tribunale esiste:
il registro delle adozioni
il registro delle persone giuridiche
il registro delle persone in stato di fallimento
– presso la Camera di Commercio esiste il registro delle Imprese sotto la sorveglianza di un giudice designato dal Presidente del Tribunale.
Per la pubblicità di alcuni atti la legge prevede anche particolari funzioni sanzionatorie come la pubblicazione periodica nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana o in un giornale di stampa locale.
Inoltre è obbligatoria la registrazione presso l’ufficio del Registro dei più importanti atti giuridici ai fini fiscali. Essa non ha funzione di pubblicità, in questo caso, ma di accertamento della data o dell’atto stesso a terzi. La registrazione, in questo caso, deve essere fatta entro 20 giorni pena la soprattassa.