Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo; nel preliminare deve essere determinato il contenuto essenziale del contratto definitivo e le eventuali aggiunte devono essere consensuali.
Il contratto preliminare può vincolare ambedue le parti o una sola (promessa unilaterale).
L’inadempimento del contratto preliminare da luogo ad una responsabilità contrattuale; oltre al risarcimento danni, se taluno non adempie al preliminare all’altra parte è concessa la facoltà di ottenere, qualora sia possibile, una sentenza costitutiva che realizzi gli effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto.
Il preliminare è ammesso per qualsiasi tipo di contratto fatta eccezione per la donazione.
Altra figura è la minuta del contratto: le parti concordano su alcuni estremi del futuro contratto, ma non ancora su tutti.
Il Contratto preliminare è un quindi contratto a tutti gli effetti che vincola le parti (es. A si
impegna a vendere a B, e B si impegna ad acquistare un determinato bene, per una determinata somma). Comunque un contratto preliminare per essere valido deve essere redatto con la forma indicata dalla legge per il contratto definitivo.
Il contratto preliminare non ha effetti immediati, ma obbliga le parti a concludere successivamente il contratto definitivo.
A tale tipo di contratto si ricorre per vari motivi:
- le parti credono che gli elementi mancanti sono di secondaria importanza o sicuramente concordabili successivamente;
- si crede che per un accordo definitivo vi sia bisogno di ulteriori controlli e verifiche.
Il contratto preliminare comporta obblighi da entrambe le parti, se una di esse non stipula il contratto definitivo e tale rifiuto è illegittimo, in base al contratto preliminare l’altra parte può produrre un’azione giuridica in modo che il giudice faccia produrre gli effetti del contratto, e se nel contratto vi sono tutti gli elementi essenziali o criteri oggettivi, il giudice può ordinare l’esecuzione del contratto con l’ordine di trasferire il bene o il diritto.
Il Contratto preliminare unilaterale vincola una parte sola (es. A si impegna a vendere un
appartamento a B, se questi gli e ne farà richiesta entro sei mesi). Si differenzia dal patto di
opzione perché a tale tipo di contratto occorre un’ulteriore dichiarazione di volontà per la
produzione degli effetti del contratto stesso. All’interno dello schema del contratto preliminare rientra il contratto di prelazione, con il quale una parte promette all’altra di preferirla rispetto a qualsiasi altro terzo (es. qualora mi decidessi a dare in locazione il mio appartamento, ti darò la preferenza). Tale schema contrattuale ha diverse caratteristiche: è un contratto preliminare perché impegna alla conclusione di un contratto definitivo, è un contratto preliminare unilaterale perché obbliga una parte sola, e tale impegno è sottoposto ad una condizione potestativa.