Contratto preliminare

Si parla di contratto preliminare quando abbia l’obbligo di concludere un contratto ad oggetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale minore. In particolare si parla di preliminare bilaterale se entrambe le parti assumono l’obbligazione di concludere un determinato contratto e di preliminare unilaterale quando è una sola parte ad assumersi l’obbligo di stipulare il contratto definitivo.

L’art. 1351 c.c. richiede che il contratto preliminare rivesta la stessa forma necessaria per il

definitivo; mentre l’art 2932 c.c. assicura la parte adempiente, la quale può chiedere al giudice una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso. Secondo autorevole dottrina (Giorgianni), l’art. 2932 c.c. sarebbe circoscritta al solo obbligo di trasferire o costituire diritti reali o, meglio, diritti su cosa determinata.

Molto complessa è la costruzione sistematica di tale figura: in breve possiamo dire che:

1)      Alcuni ritengono che il contratto definitivo sia sostanzialmente inutile visto che c’è la possibilità, stante il rifiuto di adempiere all’altro contraente, di ottenere una sentenza costitutiva. Secondo tale tesi la proprietà si trasferisce già col contratto preliminare, in quanto la produzione dell’effetto traslativo è solo condizionata ad una successiva documentazione di ciò che è stato già stabilito dalle parti.

2)      Per altri la conclusione del contratto definitivo è un atto dovuto quanto il pagamento (salvo il caso in cui i contraenti innovino la disciplina dettata nel preliminare).

3)      Secondo altra tesi più recente, il preliminare configura una vendita obbligatoria nella quale l’effetto traslativo è prodotto dal definitivo.

Considerando la difficoltà dell’argomento nessuna delle tre teorie è pienamente accettabile.

Ci sembra, tuttavia, di non condividere il pensiero di chi sottovaluti la funzione del contratto definitivo. Infatti non è plausibile che i rapporti tra preliminare e definitivo possano essere spiegati sulla  base  dell’art.  2932  c.c.,  quanto  questa  è  una  norma  che  assicura  rimedi  contro l’inadempimento e tra l’altro è una norma generale, che riguarda tutte le ipotesi di inadempimento di obblighi a contrarre di origine convenzionale o legale.

Poi ci sembra giusto osservare che, se è vero che col preliminare le parti regolano gli interessi in contrasto di modo che potrebbe apparire superfluo il contratto definitivo, è vero anche che sul piano giuridico-formale le parti hanno inteso unicamente fissare un accordo per un futuro contratto, accordo che colloca le parti in una posizione obbligatoria nella quale si pone un interesse che non è ancora quello alla proprietà della res ma quello del diritto ad ottenerla.

Partendo da queste considerazioni, possiamo analizzare il contenuto degli studi di Rascio.

Rascio sostiene che nel preliminare sono generalmente previsti contenuti negoziali che hanno un grado di completezza finito. La sostituzione del preliminare col definitivo non può, quindi, essere giustificata da una diversità degli interessi regolati perché questi sono identici. La funzione del preliminare va individuata nel fatto che questo offre, rispetto al definitivo, una forma giuridica mediata di realizzazione degli interessi. In tale ottica va confermato il carattere strumentale e preparatorio del preliminare. Quindi la funzione tipica del contratto definitivo può essere “terminologicamente distinta con l’attributo di novativa”.

Con la l. 28 Febbraio 1997 n.° 30 sono stati aggiunti al codice civile alcuni articoli. In particolare l’art. 2645 bis c.c. stabilisce che devono essere trascritti tutti i preliminari di contratti traslativi, costitutivi o modificativi di diritti reali su immobili. Il co. 2 regola l’efficacia della trascrizione del preliminare, disponendo che essa prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promettente alienante dopo la trascrizione del preliminare (si parla di effetto cd. prenotativo). Il co. 3 dispone che gli effetti della trascrizione del preliminare si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti non sia stato concluso il definivo e in ogni caso entro tre anni successivi dalla trascrizione del preliminare.

Contratto preliminare ultima modifica: 2013-11-22T18:34:47+00:00 da admin
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