Obbligo reale e diritto reale

L’art. 1030 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare salvo che il titolo disponga altrimenti. Il successivo art. 1069 c.c. pone a carico del proprietario del fondo dominante le spese per le opere necessarie alla conservazione della servitù, salvo che legge o titolo dispongano altrimenti.

In altre ipotesi è la norma che pone direttamente a carico del proprietario del fondo dominante l’obbligo di un determinato facere salvo che il titolo disponga altrimenti.

E’ possibile ricavare da questo uno schema dell’obbligazione reale che racchiude ipotesi omogenee sotto il profilo della dimensione funzionale e strutturale.

Può essere osservato che l’obbligo reale si affianca al diritto reale senza partecipare alla definizione di quest’ultimo, il cui contenuto essenziale resta disciplinato dalla legge. Il binomio legge/titolo introdotto da tali norme non introduce un’alternativa tra la struttura tipica del diritto reale e possibile struttura convenzionale dello stesso, ma denuncia solo l’esistenza di aspetti di elasticità nella disciplina dei diritti reali.

Il richiamo ai dati normativi in cui sono contemplate ipotesi di obbligazioni collegate a diritti reali permette di affermare che queste obbligazioni costituiscono una situazione preordinata ad assicurare o a preservare la continuità dell’utile esercizio del diritto reale. In altri termini esse non conducono ad evidenziare per il creditore/titolare del diritto reale alcuna utilità finale diversa da quella già incorporata nel diritto reale a cui sono collegate e per questo esse non alterano la “coerenza” interne di tale diritto.

La connessione dell’obbligazione con il diritto reale determina sul piano strutturale che il debitore della prestazione dovuta è il proprietario del fondo servente o comproprietario della cosa comune.

E’ da ritenere soggetto passivo l’usufruttuario e l’enfiteuta, in quanto esercenti il cd dominio utile, nonché il possessore per la corrispondenza della sua attività all’esercizio della proprietà. Il creditore della prestazione dovuta è il proprietario del fondo dominante o altro comproprietario della medesima cosa comune.

A causa di tale connessione il trasferimento del fondo servente, come quello del fondo dominante, determinerà il subentro nel rapporto obbligatorio. Si parla di “obbligazione soggettivamente ambulatoria” per intendere che i soggetti del rapporto si determinano per relationem, cioè sulla base della titolarità dei diritti reali a cui l’obbligazione è collegata.

La successione nel lato passivo segna un distacco della disciplina dell’obbligazione reale da quella dell’obbligazione tout court. Altra caratteristica che distingue le obbligazioni reali da quelle ordinarie si rinviene nella possibilità concessa al debitore di liberarsi dal debito tramite rinunzia al diritto di proprietà. In realtà la rinunzia non è possibile nei soli casi in cui è presente una comunione coattiva o forzosa.

Nella comproprietà tale rinunzia non pone problemi, considerando l’opinione generalmente accolta secondo cui la quota rinunciata si accresce automaticamente agli altri partecipanti alla comunione.

Più delicato è il problema per la servitù, dove l’art. 1070 c.c. sancisce che la rinunzia alla proprietà del fondo servente deve essere fatta a favore del proprietario del fondo dominante. Quindi non è sufficiente una semplice dichiarazione, ma occorre una rinunzia qualificata a favore del proprietario del fondo dominante, che dovrà essere scritta e trascritta.

L’effetto della liberazione dall’obbligo si produce con la sola rinunzia in favore del proprietario del fondo dominante; l’art. 1070 c.c. non dice che occorre l’accettazione del proprietario del fondo dominante e ciò è ovvio perché l’effetto liberatorio richiede solo una dichiarazione unilaterale.

E’ da ritenere che la dichiarazione unilaterale non estingua l’obbligazione, ma liberi solo il debitore.

Questa si estinguerà solo a seguito di atto unilaterale di volontà del creditore/proprietario del fondo dominante col quale dichiarerà che intende profittare della rinunzia a suo favore. Tale dichiarazione è soggetta a prescrizione ventennale; prescritta la dichiarazione, risulterà prescritta anche l’obbligazione reale e verrà meno l’atto di messa a disposizione.

Si è sostenuto che la responsabilità per inadempimento del debitore sia limitata alla proprietà del fondo servente o alla quota di comproprietà. In altri termini saremmo in presenza di un patrimonio sociale costituito dalla cosa. Il dato normativo nulla dice in proposito, tuttavia tale soluzione contrasta col principio generale secondo cui il debitore risponde dell’obbligazione con tutti i suoi beni presenti e futuri, che non consente separazioni patrimoniali non previste dalla legge.

Obbligo reale e diritto reale ultima modifica: 2013-11-22T20:00:33+00:00 da admin
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