Cass. civ.,S.U., 01.10.2009, n. 21045
Il fatto
Una società fallisce e , sulla stessa somma (derivante dalla vendita di un appartamento), insistono 2 creditori: un istituto di credito e un promissario acquirente il quale, poichè il curatore della società aveva scelto lo scioglimento del contratto preliminare, vanta un credito assistito da privilegio speciale.
Decisione della Cassazione
La Corte si esprime rigettando il ricorso del promissario acquirente ed in favore dell’istituto di credito.
Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775-bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.
Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente – nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare – benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.