Le trattative ed il contratto preliminare

Il periodo immediatamente precedente al contratto vero e proprio è ricco di trattative che le parti effettuano per livellare i loro contrasti.

Con il contratto preliminare le parti si impegnano reciprocamente a concludere un futuro contratto definitivo del quale predeterminano il contenuto.

Ad esso le parti fanno ricorso, soprattutto nel caso di compravendita, quando intendono controllare e rilevare ulteriori accertamenti di tipo tecnici, al fine di una migliore puntualizzazione di tutte le clausole d’accordo e pertanto preferiscono rinviare ad un successivo momento la stipula del definitivo e la produzione di tutti i relativi effetti.

Cronologicamente si può procedere nel seguente modo:

  1. si incomincia inviando una lettera di intendi;
  2. si continua inviando un progetto di contratto;
  3. in seguito a risposte della controparte, si inviano ulteriormente informazioni circa il tempo e i modi della futura contrattazione;
  4. si crea e invia una minuta di contratto;
  5. si costituisce e perfeziona un contratto preliminare;
  6. si arriva alla finale conclusione bilaterale del contratto vero e proprio.

Tuttavia è molto difficile distinguere nettamente i successivi livelli che portano alla formazione del contratto dato che questi si maturano progressivamente nel tempo ed in maniera spontanea.

Di vitale importanza è la stipulazione di un contratto preliminare che porterà, con effetti solo ed esclusivamente obbligatori (obbligazioni di facere), alla formazione del contratto definitivo, che produrrà, invece, gli effetti reali desiderati.

Questo tipo di contratto è da distinguersi da quello che comunemente chiamiamo compromesso.

In questi casi le parti si obbligano a tutti gli effetti ripromettendosi esclusivamente di riportare il contenuto del contratto appena stipulato nella forma desiderata dalla legge ed innanzi ad un pubblico ufficiale dalla legge autorizzato (Es. Notaio, segretario comunale, ecc.) necessario per la trascrizione.

Questa duplice contrattazione trova la sua giustificazione nel fatto che le parti non vogliono aspettare i tempi delle procedure burocratiche e notarili e voglio applicare gli effetti obbligatori e reali immediatamente.

L’atto tramite scrittura privata è infatti immediatamente e pienamente produttivo di effetti in maniera definitiva.

L’art. 1351 cod. civ. prevede che la forma del contratto preliminare debba essere la stessa di quella da utilizzare per il contratto definitivo pena la nullità per vizio della forma come elemento essenziale.

Tuttavia questo principio va in contrasto con quello che prevede la libertà di forma ad opera delle parti interessate.

Qualora una parte non intenda adempiere le proprie obbligazioni assunte in un contratto preliminare, essendo questo un contratto a tutti gli effetti, la controparte può chiedere l’intervento del giudice Civile che esegui il contratto in maniera giudiziale, tramite una sentenza costitutiva, producendo gli stessi effetti che avrebbe prodotto il contratto regolarmente perfezionato ed eseguito (art. 2932 cod. civ.), questa consiste in un un’anomala interposizione del giudice tra l’autonomia delle parti che a norma dell’art. 1372 cod. civ. è civilmente fondamentale.

Tuttavia l’autorità giudiziale non può oltrepassare la propria competenza di eseguire il contratto interpretandolo oltre ciò che dalla volontà delle parti si evince, proprio perché il contenuto è legge per le parti solo ed in quanto voluto dalle stesse.

La responsabilità pre-contrattuale

Abbiamo già visto quanta importanza abbia il sano e giusto principio di buona fede dell’art. 1337 cod. civ. che impone alle parti una sorta di fair play contrattuale in fase di negoziazione.

Da questa norma deriva direttamente la responsabilità pre-contrattuale e cioè qualunque atto o fatto che costituisca un comportamento scorretto nella fase preparatoria del contratto.

In tal senso violazione della buona fede e responsabilità pre-contrattuale sono strettamente collegate fino a divenire quasi una sola cosa.

La responsabilità pre-contrattuale, oltre ad essere tacitamente espressa nell’art. 1337 cod. civ., è anche rintracciabile in diverse altre norme del Codice Civile che puniscono i comportamenti scorretti in fase di negoziazione.

Di particolare importanza è, ad esempio, l’art. 1338 cod. civ. che obbliga alla restituzione di quanto dovuto e al risarcimento dei danni chi ha tenuto nascosto un motivo di invalidità, pur conoscendone l’esistenza, alla controparte che in buona fede ha convenuto.

Il risarcimento del danno fatto con responsabilità pre-contrattuale è riconducibile ai cosiddetti interessi negativi, cioè alla diminuzione patrimoniale che il soggetto leso non avrebbe subito se non avesse fatto affidamento sul contratto o se avesse stipulato un’altra forma di contratto in condizioni diverse.

 

Le trattative ed il contratto preliminare ultima modifica: 2017-07-10T18:11:23+00:00 da admin
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