La superficie
(cc 952) Costituisce un diritto reale di godimento dal contenuto assai ampio. Esso consente, infatti, a colui che ne sia titolare (il superficiario) di erigere e mantenere al di sopra o al di sotto del suolo una costruzione di qualsiasi genere, a esclusione delle piantagioni; appartiene originariamente al proprietario del suolo, il quale può concederlo a terzi perché questi vi edifichino oppure, nel caso sia già esistente un fabbricato, può alienare la proprietà della costruzione riservandosi quella del suolo sul quale essa si alza.
Il diritto di superficie può essere costituito dal proprietario in favore di un terzo, sia a tempo indeterminato sia a tempo determinato: in quest’ultimo caso, allo scadere del termine, il diritto si estingue e le costruzioni che siano state nel frattempo edificate divengono di proprietà di colui al quale il suolo appartiene. Il diritto di edificare si estingue per prescrizione se il superficiario non ne fa uso per 20 anni, mentre se è la costruzione a perire ciò non comporta l’estinzione del diritto salvo che ciò fosse stato espressamente pattuito tra le parti.
L’enfitèusi
(cc 959 s) È un diritto reale che attribuisce alla persona, in favore della quale è costituito, lo stesso potere di godimento di un fondo spettante al proprietario. L’enfiteuta ha l’obbligo di pagare al proprietario concedente un canone periodico in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali, e quello di provvedere al miglioramento del fondo. Il diritto di enfitèusi può essere perpetuo o temporaneo (cioè valido per un periodo limitato, in ogni caso non inferiore a 20 anni); nasce per contratto o per testamento.
L’enfiteuta può acquisire la proprietà del fondo con l’affrancazione, che diviene efficace mediante il pagamento di una somma pari a 15 volte il canone annuo. Se il concedente si rifiuta di accogliere la dichiarazione di affrancazione, l’enfiteuta può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che la pronunci. Il diritto dell’enfiteuta si estingue per i motivi seguenti: per non uso protratto per 20 anni; quando è decorso il termine (se l’enfiteusi è temporanea); quando il fondo è perito; per inadempimento dell’enfiteuta dell’obbligo di non deteriorare il fondo o di migliorarlo; quando l’enfiteuta è moroso nel pagamento di almeno due annualità del canone.
L’enfiteuta ha diritto a un’indennità per i miglioramenti apportati al fondo oggetto del suo diritto. Se il fondo è gravato da imposte, queste sono a carico dell’enfiteuta.